土地招拍挂方式的完善建议

beplay 13 2020-05-09 06:48:33

关于完善土地招标拍卖的建议

2019-10-30 083360800:13经济贸易2019年第8期

陈晓阳的王昭阳

[摘要]土地拍卖制度是国家实行的一种公开的土地出让方式,取代了协议出让,这是土地制度改革的必然。然而,根据土地市场的反映,土地价格的不合理上涨和盲目竞争也是土地拍卖制度带来的弊端。因此,本文分析了泸州市土地拍卖制度存在的原因,进而提出了完善土地拍卖制度的建议。

[关键词]泸州市土地出让系统招标

介绍

现阶段,土地交易市场不断完善,土地拍卖代替协议出让是市场公平、公正、公开的具体体现。它为土地资源的优化配置、城乡发展的合理规划、避免因缺乏竞争造成的价格倒挂和低价或无价转让、企业的良性发展以及防止国家利益的丧失提供了机会。然而,今天的土地比普通土地更稀缺。为了改善这种状况,我们希望通过土地流转来改善这种现象,并提出完善招投标制度的建议。

2.土地流转制度的背景

招募、拍摄和悬挂制度最初起源于欧美,并在香港广泛推广。2002年,中国正式实行“土地招标、拍卖、悬挂”制度。土地出让有三种形式:行政出让、协议出让和“招标、拍卖、挂牌”出让。行政划拨主要用于公益用地,基本上是免费的。协议转让为工业用地,采用半市场方式。招标、拍卖和转让制度下的商业用地有四种,价格最高。招标、拍卖和悬挂的方法将提高土地市场交易的透明度,避免腐败。2002年5月,国土资源部明确规定,四类经营性土地必须通过招标、拍卖和悬挂方式出让。2004年8月31日,规定所有经营性土地必须通过招标、拍卖和悬挂方式出售。

3.土地拍卖市场的短缺

转移的方式不标准。

在追求利益和快速城市化发展的过程中,它逐渐迷失方向,未能对自己的城市做出合理规划,盲目跟风,推进自己的土地储备,阻碍了未来的发展。此外,政府官员的腐败和贿赂使得非法房地产开发商以极低的价格获得土地,如土地转让中的虚假招标和拍卖,这损害了国家利益,并进一步影响了未来的城市发展。

地价变化的不平衡性

土地出让通过招标、拍卖和挂牌三种方式实现,都涉及到对目标地块的竞争,尤其是拍卖引起的土地价格变化最为明显。具有区位优势的地块不可避免地会遭到开发商的掠夺,导致土地价格不规则上涨,商铺或房屋价格不合理上涨,商铺和房屋价格产生的收入回流到下一轮开发商的土地出让竞争中,造成房价上涨和恶性循环。

交易方式不合理。

政府的土地销售主要是基于拍卖,因为拍卖更有可能不合理地提高售价,为政府增加收入和未来城市发展提供资金。针对不同地区的土地流转,建议采取因地制宜的方法,综合考虑城市发展规划、当地经济发展水平和居民承受能力,采用更加民主和适度的方式,如土地招标、挂牌等,协调人地发展。

土地投机

面对土地的利益,开发商出售二手收购的土地以获取利润。不断上涨的地价导致开发商的投机欲望增加。然而,由于一些政府缺乏市场监管,没有对出售的土地进行后续调查。即为企业保留土地,影响城市规划的发展,损害国家利益。

4.泸州招投标、拍卖、协议转让变化分析

泸州是一个中小城市。土地流转改革后,政府制定了更详细的土地供应计划。

非经营性土地的协议出让方式仍然存在,但数量变化趋势不明显,土地不固定。此外,泸州市拍卖土地面积从2011年的公顷稳定到后来,波动较小。这说明泸州有足够的土地资源。对于中小城市来说,土地交易的需求没有大城市那么强烈。它也以拍卖为主,上市和招标为辅。

协议转让的交易价格远低于拍卖转让的交易价格,除2014年大幅上涨外,拍卖转让的交易价格基本处于水平线上。因为2014年泸州规划的两类非经营性教育医疗用地成为主要发展方向,满足区域需求成为当年政府的当务之急。

拍卖土地的价格波动很大。2009年至2014年,泸州市政府规划了郊区的城市发展。根据对位置条件的分析,这与当年的交易区域有关。尽管2015年至2016年大部分土地交易区仍位于郊区,但土地短缺导致的开发商异常竞争也是交易价格波动的一个主要因素。

从交易价格和土地交易面积可以看出,单位土地的平均交易价格一直在上涨,这是拍卖制度带来的双重效应。一方面,频繁的土地交易导致土地价格上涨,这有利于政府收入和一系列城市建设;另一方面,土地价格上涨将损害该地区人民的利益,导致中低收入群体住房面积减少,这将严重导致该地区人才外流和社会动荡。

5.基于泸州招投标分析完善土地制度的建议

由于开发商、政府等原因造成土地滥用、私用等现象,为了尽快完善招投标制度,现提出以下措施:

加强市场监管,设立更多机构。

建立和完善监督检查,督促开发商开发行为,杜绝“坐在地上起价”的形式,并分析开发商的经济和财务状况,以确定是否有足够的建设资金。

优化土地供应结构

政府应该从土地供给的角度来调节房地产市场的供给结构。如果房地产市场不能完全市场化,它也需要非市场和半市场部分。正如市场由于自身的局限性需要计划控制一样,拍卖系统也需要新的约束规则来防止偏离。采取不同的招标、拍卖、挂地方式,实现因地制宜的土地制度,加快招标、拍卖、挂地方式改革。

纠正地方政府的不良行为

在政府的考核机制中,重点是地区生产总值,重点是引进外资,盲目引进外资是城市未来发展的一大障碍。利用未来的城市建设区来获取土地收益是不值得的,需要进行体制改革。

(1)在进行土地招标、拍卖、挂牌之前,必须调查了解开发商的土地使用方式,不能盲目出售。

(2)建议建立新的中央政府直接管辖的土地流转监管机构,加强对地方政府的监管。

(3)建立土地招标综合评价体系和土地出让预申请制度,平衡拍卖挂牌比例。

(4)加强司法监督、舆论监督等一系列监督手段,充分发挥群众作用。

完善招标、拍卖、挂标过程中的标准

不同的土地拍卖方式导致了土地价格的恶性上涨。招标拍卖应当适当降低土地的初始价格;拍卖应该有一个价格区间,以避免由个人因素引起的价格过度上涨。招标将降低土地价格的权重,更加注重土地利用规划。

明确招标的具体条件

要明确招标拍卖的条件,不要给地方部门自行管理的空间,允许权力和制度为私人利益服务。这种非法行为

土地拍卖是市场经济的产物,是协议转让的延伸。它将在很长一段时间内处于土地流转体系的主导地位。通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地,可以有效遏制腐败和国有资产流失,对经营性土地产生深远影响。招标和拍卖的出现也是中国房地产价格上涨的驱动力。如何减缓房地产市场价格的上涨,使其更适合中国市场经济发展,促进城市发展。制度的完善不仅需要制度改革,还需要主体的规范监督。政府不仅要进行经济建设,还要对生态保护和社会稳定提出要求。土地利用的方向也是应该长期理解和监测的目标。

最后,通过招标、拍卖、挂牌等方式进行的土地出让也应在抑制恶性竞争后保证合理的价格变动,以适应房地产市场的发展,稳定社会。

[参考资料]

、吴。《[招标拍卖土地出让方式的完善与调整》。中国房地产金融,2010 (06): 7-10。

[2]刘德坤。土地市场“招标拍卖”转让中的问题与对策[。建筑材料与装饰,2017 (33): 141-142。

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[4]苏。【土地拍卖制度对房地产市场的影响分析】[。时代金融,2016 (18): 227,233。

[5]张晓恩张惠明。[[]完善土地拍卖制度之我见.经济研究指南,2014 (28): 170-172。

作者简介:1陈晓阳:男,土家族,重庆酉阳人,本科。男,汉族,重庆市黔江区人,本科学历。

单位:重庆工商大学旅游与国土资源学院土地资源管理专业;研究方向:土地拍卖和悬挂方向。

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