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beplay 39 2020-04-03 18:20:59

  导言:

  对大多数人来说,买房是一件大事:房价比、区位选择、质量考虑,此外,如产权、税收、学区等都要仔细考虑。随着网上司法拍卖的兴起,通过司法拍卖买房成为买家的新选择。

  最近,一些朋友在拍卖行的后台发表评论,询问购买拍卖行时应该注意的问题。今天,方姐还分享了拍卖行的流程和注意事项。

  法院拍卖房地产有什么风险?

  为什么这么多人指望法院拍卖房地产?总之,不超过两点:

  1、低于市场价格,可以捡便宜;

  2.法院的可信度表明买房子不成问题。虽然大多数通过司法拍卖平台购买的房屋不会引起纠纷(否则,司法拍卖公司不会如此受欢迎),但仍有许多风险点需要关注。

  风险1:

  行政机关对房屋产权登记有自己的一套程序和要求,所有文件都应相同。但是,法院在进行司法拍卖时,虽然会对房屋所有权、产权登记状况、土地使用性质等做出相应的披露。有关开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性的问题往往是不可察觉的。

  因此,当购房者获得一整套产权转让的材料,如法院的裁决和协助执行的协助通知书时,客观上会出现因开发商的原因而导致购房者无法登记产权转让的情况。

  当然,在上述情况下,如果开发商最终能协调并帮助购房者拿到房屋产权证,这很容易说。如果是这样,由于开发商破产,目标房屋本身的拍卖就很难处理。此时,购房者可能需要花费大量的时间、精力和财力来保护自己的权利。

  风险2:

  在价格方面,很多人实际上是出于“低价司法拍卖”的心态参与了司法拍卖,但与此同时,很多人在网上抱怨在实际完成产权转让后被“坑”。原因是什么?有些人一定也很好奇:拍卖,如果价格超出预期,我不会接受。我怎么还能被定价?

  事实上,曾经买过房子的人都知道,除了房价之外,买房子至少要交税。是否是唯一的住房,面积的大小,是否是商品房等因素都会影响税费的最终承担额。

  除了税费,司法拍卖还涉及到拍卖平台的佣金,通常是根据交易金额的1-5%来确定的。具体金额不小,需要在交易价格之外支付。

  因此,通过司法拍卖购买房屋的最终支出可以用以下公式表示:

  最终支付费用=拍卖交易价格、税收、拍卖佣金和其他费用。购房者不仅应该看到“拍卖价格”,还应该忽略“最终付款”。

  对于影响最终付款的常见和重要因素,方姐姐也向所有读者做了重点提醒:

  (1)目标房屋是否已取得房产证;已取得房产证,则购房者只需按照二手房买卖规定纳税;但是,如果目标房屋被抵押或因其他原因未取得房产证,购买者不仅需要缴纳二手房税,还需要缴纳首次购房税,简而言之,需要缴纳两种税。

  (2)询问获取土地使用权的方式;每一次司法拍卖都有相应的拍卖公告,披露房屋的基本信息。建议买家仔细阅读拍卖公告,其中土地使用权的取得方式是需要核实的重点。划拨土地使用权是否涉及是否缴纳土地出让金的问题。如果没有付款,购房者还需要支付最终的房产证。

  风险3:

  实际上,有两种情况会导致买家无法按时入住:

  (1)带租拍卖:为了避免房屋拍卖,经常有被执行人恶意与第三方签订5年、10年甚至20年的长期房屋租赁合同;然而,根据“无租赁出售”的物权原则,新购房者无权要求以前的租房者作为房屋所有人搬出。这导致了一个事实,客观地说,房子是买不到的。

  (2)一房两售:被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同,且第三人实际支付了合理的对价并已入住目标房屋;即使房子没有登记,也会涉及到房屋所有权的争议。虽然有相关先例支持拍卖买家获得目标房屋的所有权,但这将客观上导致买家无法及时入住。

  拍卖过程是“一读、二读、三问”

  “一读”是指需要仔细阅读拍卖公告,了解拍卖要求和标的信息,以防止“事情不是我所需要的”和“风险未被核实”后的最终拍卖交易。

  “二次看房”是指对目标房屋的现场看房,可以有效地避免受拍卖公告的文字描述和图片的影响,而不对目标房屋,尤其是优质房屋做出客观准确的判断。

  “三问”是指在你不知道的情况下,向法院和税务机关询问更多的问题和咨询更多的信息,以便清晰地购买房屋,避免影响购买体验的潜在风险。

  最后,如果这部电影完成了,可以吗?基于目前网上司法拍卖的流行,正式拍卖的严肃性被进一步削弱,有些人甚至可能把网上拍卖视为网上购物:如果我接受,我会食言。我能退货吗?反正我也没签合同。答案显然是否定的!

  拍卖是以成功的投标作为订立合同的条件,而不是签署书面合同。换句话说,只要你投标成功,双方将被视为已经签订了合同。如果你拒绝履行,你将承担违约责任。最直接的事情是扣除拍卖保证金。法院通常会对目标房屋进行两到三次拍卖。如果最终成交价格低于初始拍卖价格,差价和后续拍卖费用需在拍卖前由投标人承担。如果存款不足以支付,就需要补足!

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